房地合一2.0 - 股權交易視同房地交易
永安聯合會計師事務所｜專題
房地合一2.0「特定股權交易視為房地合一課稅」
為何有「特定股權交易」規定？
為防杜以「以買賣股份之名，行過戶房地產之實」規避房地合一稅，新制（自 2021/7/1 起）將特定條件下之未上市／未上櫃／未興櫃公司股權交易，視同直接移轉該公司名下的臺灣境內房地課稅。若交易標的本質上是「以房地為主要資產的公司」，賣股就等於賣房地。
誰需要申報？
賣方（原股東）須依房地合一規定申報。是否課稅，重點在於是否於一定期間內賣方（含關係人、穿透認定）掌握過半(>50%)股權，且被投資公司屬於房地占比高之公司；買方最終持股比例不是判斷標準。
四大檢核要件（缺一不可）
- 資產結構要件：交易時，被投資公司之股權（或出資）價值有 ≥50% 來自臺灣境內房地（含房屋使用權、預售屋及基地）。評價以公允價值為準，並應含直接與間接持有之房地。
- 持股變動要件：於 12 個月內，由賣方（合併其關係人，含穿透持股）直接或間接持有被投資公司超過 50% 股權／出資額。
- 標的限制：標的不得為上市、上櫃或興櫃股票；交易性質為買賣或交換（贈與不適用）。
- 時間條件：交易日在 2021/7/1（110/7/1）以後。
結論：上述四項皆符合，則由賣方依房地合一規定申報。
持有期間與稅負
- 持有期間：以股份或出資額之取得日起算，至股權交易日止；並採先進先出認定。
- 個人稅率：未滿 2 年 45%、逾 2–5 年 35%、逾 5 -10年 20%、逾 10 年 15% 。
- 營利事業稅率：未滿 2 年 45%、逾 2–5 年 35%、逾 5年 20% 。
重點：特定股權交易之持有期間係以股份或出資額自取得日起至交易日止，並採先進先出；稅率依該期間適用房地合一級距。
申報時點（賣方）
- 個人賣方：自交易日次日起 30 日內申報房地合一稅。
- 營利事業賣方：與其他所得分開計算稅額，於次年 5 月結算申報。
簡例
公司 A 於同一年度收購公司 B 100% 股權；交易時 B 之股權價值 60% 來自臺灣境內房地。則 B 之原股東（賣方）屬特定股權交易，須依房地合一規定申報；持有期間以賣方持有 B 之股份／出資額之期間為準（先進先出），並依該期間適用房地合一稅率。